Emsal Hesabı Örnekleri

Mimari tasarım ve şehir planlama süreçlerinde, bir parselin yapılaşma kapasitesini belirleyen en kritik veriler imar durum belgesinde yer alan katsayılardır. Bu katsayılar, yalnızca binanın boyutlarını değil, aynı zamanda kentsel dokunun yoğunluğunu, açık alan oranlarını ve projenin ekonomik fizibilitesini doğrudan etkiler. Bu rehberde; TAKS, KAKS (Emsal) kavramlarını ve sığınak, müştemilat, otopark gibi teknik hacimlerin bu hesaplamalardaki güncel konumunu detaylandıracağız.

1. TAKS (Taban Alanı Katsayısı) Nedir?

TAKS, bir yapının inşa edileceği parsel üzerinde, zemin seviyesinde kaplayabileceği maksimum alanı ifade eden oransal bir değerdir. Mimari terminolojide yapının "ayak izi" olarak da tanımlanan bu kavram, parseldeki doluluk-boşluk oranını dengeler.

1. Hesaplama Formülü: TAKS=Binanın Taban Alanı/Parsel Alanı

Örnek Uygulama: 1000 m² büyüklüğündeki bir parselde TAKS değeri 0.40 olarak belirlenmişse, yapının taban oturumu en fazla 400 m² olabilir. Kalan 600 m²’lik alan; peyzaj, bahçe, açık otopark ve yangın yolu gibi fonksiyonlar için ayrılmalıdır. Düşük TAKS değerleri daha fazla yeşil alan ve dikey yapılaşmayı teşvik ederken, yüksek TAKS değerleri yayvan ve yatay mimari kurgulara olanak tanır.

2. KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ve Emsal Kavramı

KAKS veya yaygın adıyla Emsal, bir parsel üzerinde inşa edilebilecek toplam kapalı alan miktarını belirleyen temel sınırdır. Projenin toplam inşaat hacmini ve yoğunluğunu bu katsayı belirler.

1. Hesaplama Formülü: KAKS(Emsal)=Toplam inşaat Alanı/Parsel Alanı

Örnek Uygulama: 1000 m²’lik bir parselde 2.00 Emsal hakkı bulunuyorsa, bu parselde toplamda 2000 m² kapalı alan inşa edilebilir. Bu alanın kaç kata bölüneceği, TAKS değeri ve bölge imar planındaki maksimum yükseklik (Hmax) sınırı ile tayin edilir.

3. TAKS Hesabına Dahil Olan Alanlar

Proje tasarımı sırasında taban alanını belirlerken şu unsurlar mutlak suretle hesaba katılmalıdır:

1. Ana Kütle: Dış duvarlar dahil olmak üzere tüm kapalı mekanlar.
2. Taşıyıcı İzdüşümleri: Üst katlardaki konsolları (çıkmaları) taşımak amacıyla zemin katta bırakılan kolonların kapladığı alanlar.
3. Müştemilatlar: Bahçe mesafeleri içerisinde yer alan, doğal veya tesviye edilmiş zemin üzerine inşa edilen tüm ek yapılar.
4. Zemin Kat Fonksiyonları: Eğer sığınak, trafo veya depo gibi hacimler bodrum kat yerine zemin katta çözülürse, bu alanlar doğrudan TAKS'a dahil edilir.

4. TAKS Hesabı Dışında Tutulan Alanlar

Taban oturumunu optimize etmek ve yönetmeliklerin sunduğu esnekliklerden faydalanmak için şu alanlar TAKS harici bırakılabilir:

1. Açık Alanlar: İç bahçeler, aydınlıklar, avlular ve zemin terasları.
2. Sosyal Donatılar: Belirli oranları aşmayan açık yüzme havuzları, kamelyalar, pergoleler ve süs havuzları.
3. Teknik ve Güvenlik Hacimleri: Yangın merdivenleri, asansör boşlukları (toprağa dayalı olanlar hariç) ve giriş saçakları.
4. Yer Altı Yapıları: Tamamen toprak altında kalan kapalı otoparklar, sığınaklar ve gri su toplama havuzları gibi tesisat hacimleri. Ana binadan bağımsız, tamamen gömülü depo ve sarnıçlar da bu kapsamdadır.

5. EMSAL (KAKS) Kapsamındaki Alanlar ve %30 Kuralı

Prensip olarak, binada iskan edilebilir (yaşam alanı niteliği taşıyan) tüm alanlar emsale dahildir.

1. İskan Edilebilir Mekanlar: Bodrum veya çatı katında yer alsa dahi; personel odası, mutfak veya banyolu yaşam alanları doğrudan KAKS hesabına girer.
2. %30 Sınırı: Güncel Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği uyarınca; balkonlar, kat bahçeleri, asansör boşlukları ve yangın güvenlik holleri gibi alanların toplamı, parselin toplam emsal alanının %30’una kadar "emsal harici" sayılabilir. Bu limitin aşılması durumunda, artan miktar emsal hesabına eklenir.

6. EMSAL Harici Alanlar: Tasarım Esnekliği ve Muafiyetler

Sığınak, otopark ve teknik hacimlerin doğru konumlandırılması, projenin toplam inşaat alanını artırabilir.

A. Tamamen Emsal Dışı Kalan Hacimler (Bodrum Kat İstisnaları)

1. Sığınaklar: Mevzuattaki minimum ölçüleri sağlayan ve bodrum katta yer alan zorunlu sığınaklar KAKS hesaplamasına dahil edilmez.
2. Müştemilat ve Ortak Alanlar: Bodrum katlarda; ortak alan niteliğindeki mescitler ve müştemilat konutlarının belirli limitleri (konutlarda 150 m², ticari yapılarda 300 m²) aşmayan kısımları muaftır.
3. Depolar: Bağımsız bölümün net alanının %10’unu (ticari ünitelerde %50’sini) geçmeyen bodrum kat depoları emsal haricidir.
4. Teknik Merkezler: Su depoları, jeneratör odaları, ısı merkezleri, enerji odaları ve tesisat şaftları tamamen muafiyet kapsamındadır.
5. Otoparklar: Tamamen toprak altında kalan ortak alan kapalı otoparkları ile zorunlu otopark ihtiyacının iki katına kadar olan alanlar emsal dışıdır.

B. %30 Sınırına Tabi Olan Alanlar

Aşağıdaki unsurlar, yukarıda bahsettiğimiz toplam emsalin %30'u kadar olan kontenjandan düşülür:

1. Zemin ve normal katlardaki açık balkonlar ve teraslar.
2. Katlar arası galeri boşlukları ve iç bahçeler.
3. Yangın güvenlik holleri ve giriş saçakları.
   Kaynak: TAKS, KAKS ve Emsal Hesabı